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Inventur zum Bauen und Wohnen 2019 | Donnerstag, 09.05.2019

Wer baut Deutschland?

Fehlendes Bauland, mangelnde Kapazitäten der Bauwirtschaft, stockende Planungsprozesse – akute und kritische Engpässe im Wohnungsneubau. Wo hakt es, und welche Folgen hat dies für Markt und Mietpreise? Die Studie zum Wohnungsbau-Tag untersucht die Situation.

© iStock.com - querbeet

Prognos hat im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau den deutschen Wohnungsbau unter die Lupe genommen.

Tobias Koch, Leiter Standort und Immobilien bei Prognos, präsentierte die Ergebnisse am Donnerstag, 9. Mai, auf dem 11. Wohnungsbau-Tag in Berlin vor Journalisten, Verbändevertretern und Bundestagsabgeordneten.

Die Bautätigkeit und der Wohnungsneubau in Deutschland konnte zwischen 2011 und 2017 deutlich gesteigert werden. Insgesamt wurden 1,65 Millionen Wohnungen gebaut. Die Fertigstellungen reichen dennoch nicht aus, um die von der Bundesregierung im Koalitionsvertrag festgehaltenen 375.000 neuen Wohnungen pro Jahr zu erreichen. Mit insgesamt 285.000 fertiggestellten Wohnungen lag die Zielerreichung bzw. Bedarfsdeckung im Jahr 2017 bei 76 Prozent. Im sozialen Wohnungsbau lagen die Fertigstellungen 2017 nur bei einem Drittel des erforderlichen Bedarfs von 80.000 Wohnungen.

Vor dem Hintergrund einer zunehmenden Anspannung an den Wohnungsmärkten, knappen Flächenreserven sowie gestiegenen Baukosten haben insbesondere die Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau deutlich zugenommen und sich zwischen 2011 und 2017 verdoppelt. Es werden dabei zunehmend mehr kleinere Wohnungen gebaut. Die Anzahl der Wohnungen (Zunahme um 52 %) wächst dabei schneller als die Wohnfläche (37 %), was zu einer deutlichen Verdichtung und Rückgang der durchschnittlichen Wohnfläche je neu gebauter Wohnung um rund 10 Prozent (11 m²) zurückgeht.

Die Studie teilt den deutschen Wohnungsmarkt in verschiedene Typen auf. In den A-, B- und C-Standorten sind die Märkte am stärksten angespannt.

  • A-Standorte: Die Top-7-Städte Deutschlands – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf
  • B-Standorte: u.a. Universitätsstädte wie Freiburg, Heidelberg, Regensburg, Münster oder Potsdam
  • C-Standorte: u.a. Oberzentren und wirtschaftsstarke Regionen

Der regionale Vergleich von Fertigstellungen und Neubaubedarf macht deutlich, dass in den A-, B, C-Standorten sowie ausgeglichenen Wohnungsmärkten die Bedarfsdeckung im Jahr 2017 bei rund 55 Prozent liegt. Gerade in den Boomstädten (A- und B-Städten) kommt es aufgrund des zu geringen Wohnungsneubaus zu erkennbaren Ausweichbewegungen in umliegende Wohnungsmärkte (u.a. Speckgürtel in C-Standorten und ausgeglichenen Märkten). Diese Verlagerung des Wohnraumes zieht eine steigende Mobilität nach sich, Pendlerverkehre wachsen weiter. Außerdem erhöht sich der Bedarf an wohnortnahen sowie sozialen Infrastrukturen (u.a. Kinderbetreuung) gerade in kleineren Umlandkommunen.

Hohe und steigende Bodenpreise stellen gerade in Städten und Ballungsräumen ein Hemmnis für den Wohnungsneubau dar. Im Rahmen einer Modellrechnung zeigen die Autoren auf, dass sich die Verdopplung der Grundstückskosten in wenigen Jahren in den angespannten Wohnungsmärkten auf die Mietpreise durchschlägt und zu signifikanten Aufschlägen der Kaltmiete (10 bis zu 40 %) führt. Die Bodenpreise stellen damit einen zusätzlichen und erheblichen Preistreiber für den Wohnungsneubau dar.

Die Studie nennt Engpässe – knappes Bauland, fehlende Kapazitäten in der Bauwirtschaft, langwierige Planungs- und Genehmigungsprozess der Behörden – die das Bauen in Deutsch-land langsam und vor allem auch teuer machen – passend zum Motto des Wohnungsbau-Tages 2019: „Zu wenig. Zu teuer. Zu weit weg“.

Hintergrund:

Die Prognos-Studie wurde vom Verbändebündnis Wohnungsbau beauftragt. In dem Bündnis haben sich sieben Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche zusammengeschlossen – darunter der Deutsche Mieterbund (DMB) und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU). Ebenso der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM). Ihr gemeinsames Ziel: Mehr Neubau für ein gutes und bezahlbares Wohnen in Deutschland.

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