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Die wichtigsten Fragen zu Zukunftsatlas und Immobilienatlas

FAQ

Die wichtigsten Fragen zu Zukunftsatlas und Immobilienatlas

FAQ Zukunftsatlas

Interpretation – Wie sind die Ergebnisse zu lesen?

  • Was ist der Zukunftsatlas und welche Aussagekraft hat er?

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    Der Zukunftsatlas ist ein Ranking der 401 Kreise und kreisfreien Städte, welches seit dem Jahr 2004 alle drei Jahre die Zukunftsfestigkeit deutscher Regionen vergleichend gegenüberstellt. Grundlage sind ausgewählte makro- und sozioökonomische Faktoren. 

    Der Zukunftsatlas gibt insbesondere Städten und Kreisen, Wirtschaftsförderern, Industrie- und Handelskammern, Infrastruktur- und Immobilieninvestoren sowie  anderen Entscheidungsträgern Auskunft, wie sich ihre Region im Standortwettbewerb positioniert und wo Handeln erforderlich ist. Der Zukunftsatlas dient damit als zentrales Instrument bei der Gestaltung zukunftsorientierter Strategieprozesse der Regionalentwicklung und Wirtschaftsförderung sowie als Entscheidungshilfe bei Investitionsprozessen. 

  • Was sagt der Rangplatz aus?

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    Auf Grundlage des Zukunftsindex (Gesamtindex) wird das Ranking der 401 Kreise und kreisfreien Städte erstellt. Die Region mit dem höchsten Zukunftsindexwert erhält den Rang 1, jene Region mit dem niedrigsten Zukunftsindex den Rang 401. 

    Vor allem im Mittelfeld (Gruppe der Regionen mit ausgeglichenen Chancen/Risiken) sind die Abstände zwischen den Zukunftsindexwerten oft sehr gering. Die Abstände zwischen den Rängen sind also sehr gering.  So trennen im Gesamtranking beispielsweise Rang 150 und Rang 200 nur 1,4 Indexpunkte. Dazwischen liegen 49 Kreise mit sehr ähnlichen Indexwerten. Somit können lediglich kleine Unterschiede im Zukunftsindex zu hohen Abweichungen in den Rangpositionen führen. Bei der Beurteilung einer Region im Vergleich mit anderen Regionen ist daher unbedingt auch die Zukunftsklasse, nicht nur der Rang, zu betrachten. Erst zusammen mit der Zukunftsklasse ergibt sich ein differenzierteres objektives Gesamtbild über das Abschneiden. 

  • Was sagt der Rangplatz im Zukunftsatlas NICHT aus, bzw. was ist bei der Interpretation der Ränge zu beachten?

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    Bei dem Rangplatz handelt es sich um einen ordinalen Wert bzw. Rang unter 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland. Durch ein enges Feld von Regionen (insb. im Mittelfeld der Ränge), können die metrischen Werte des Gesamtindex sehr nah beieinanderliegen – wenngleich die Rangplatzierungen Abstände von 20 oder 30 Plätzen anzeigen. Das bedeutet: Auch ein Zurückfallen der Rangplatzierung von 10 oder 20 Plätzen im Gesamtindex muss nicht zwingend mit einer merklichen/substanziellen Verschlechterung der Zukunftsfähigkeit vor Ort einhergehen, auch wenn die absolute Zahl von 20 Ränge zunächst viel erscheinen. Bei leicht nachlassender Dynamik oder Aufholprozessen anderer Regionen kann es zu einem leichten Zurückfallen der Rangplatzierung kommen, da das (Mittel)feld oft dicht gedrängt ist.

  • Was sagen die Zukunftsklassen aus?

    +

    Die 401 Kreise und kreisfreien Städte werden in acht Zukunftsklassen eingeteilt – entscheidend hierfür ist der erreichte Zukunftsindex. In den Klassen 1 bis 4 dominieren die Zukunftschancen (Klasse 1 mit „besten Chancen“, Klasse 2 mit „sehr hohen Chancen“, Klasse 3 mit „hohen Chancen“ und Klasse 4 mit „leichten Chancen“). Klasse 5 zeichnet sich durch einen ausgeglichenen Mix an Zukunftschancen und -risiken aus („Ausgeglichene Chancen/Risiken“). In den Klassen 6 bis 8 überwiegen die Zukunftsrisiken (Klasse 6 mit „leichten Risiken“, Klasse 7 mit „hohen Risiken“, Klasse 8 mit „sehr hohen Risiken“. Die Klassen sind jeweils farbig gekennzeichnet – von Rot für Klasse 1 bis dunkelblau für Klasse 8.

  • Was ist der Unterscheid zwischen Zukunftsklasse, Zukunftsindex und Rangplatz?

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    Der Gesamtindex ist vereinfacht gesagt der aggregierte Durchschnitt aller 29 Zukunftsindikatoren für eine Region. Es handelt sich dabei um einen metrischen Wert. Bei dem Rangplatz handelt es sich um die Reihenfolge aller 401 Kreise und kreisfreien Städte, beginnend bei dem führenden Standort mit der höchsten Zukunftsfähigkeit auf Platz 1. Anhand des Verfahrens einer statischen Clusteranalyse wurde anhand der Verteilung des Gesamtindex der 401 Kreise und kreisfreien Städte eine Klassifizierung nach acht Zukunftsklassen vorgenommen. Die Anzahl der Zukunftsklassen (4 Klassen mit Zukunftschancen, Mittelfeld mit ausgeglichenem Chancen-Risiko-Mix sowie 3 Klassen mit Zukunftsrisiken) wurden gegenüber vorherigen Untersuchungen nicht verändert. Die Verteilung und Besetzung der Klassen variiert im zeitlichen Verlauf.  

  • Was ist der Unterschied zwischen Zukunftsatlas und Immobilienatlas?

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    Mit dem Immobilienatlas wird der Prognos Zukunftsatlas in diesem Jahr erstmalig um eine spezifische Auswertung der regionalen Wohnungsmärkte ergänzt. Für den Immobilienatlas wurde die Entwicklung von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum in den 401 Kreisen Deutschlands verglichen. Der Zukunftsatlas ist umfangreicher: Hier werden insgesamt 29 Indikatoren aus den Themenfeldern Demografie, Wohlstand und soziale Lage, Arbeitsmarkt sowie Wettbewerb und Innovation betrachtet. Dadurch kann der Zukunftsatlas einen sinnvollen Beitrag in der Debatte über Lebensqualität und Zukunftsfähigkeit von Regionen in Deutschland darstellen; der Immobilienatlas ergänzt dieses Bild um eine weitere Perspektive.

  • Was ist der Unterschied zwischen Zukunftsatlas und Deutschlandstudie?

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    Der Zukunftsatlas bewertet alle drei Jahre die sozioökonomischen Zukunftschancen und -risiken aller Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Er erscheint in Kooperation mit dem Handelsblatt. Im Unterschied zur ZDF-Deutschland-Studie liegt der Fokus des Zukunftsatlas vor allem auf den Rahmenbedingungen für wirtschaftlichen Erfolg. Vereinfacht gesagt: Deutschland-Studie = Rahmenbedingungen für Lebensqualität, Zukunftsatlas = wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit. Genauer: Der Zukunftsatlas bewertet Regionen vor allem nach ihrer Attraktivität für Unternehmen. Außerdem wird untersucht, welche Rahmenbedingungen das zukünftige wirtschaftliche Wachstum der 401 Kreise negativ beeinflussen könnten. Dafür werden zentrale Standortfaktoren, wie Anbindung an Bundesautobahnen und die Verfügbarkeit von Fachkräften, untersucht. Teilweise werden auch ähnliche Daten wie in der Deutschland-Studie berücksichtigt, etwa zur demografischen Entwicklung, öffentlichen Verschuldung, zu Kriminalität und sozialen Problemen. Andere Kennzahlen werden in der Deutschland-Studie nicht betrachtet, im Zukunftsatlas dagegen schon. Dazu gehören beispielsweise die Anzahl unbesetzter Ausbildungsstellen, die Patentanmeldungen, die Investitionsquote der Industrie und die Anzahl der Top 500 Unternehmen in einer Region. Die Ergebnisse des Zukunftsatlas können sich daher deutlich von denen der Deutschland-Studie unterscheiden, da bei ersterem mehr das wirtschaftliche Potenzial als die Lebensqualität betrachtet wird. Auch beim Zukunftsatlas schneidet jedoch der Süden mit Bayern und Baden-Württemberg besonders gut ab, während die neuen Bundesländer hier – im Gegensatz zu den Ergebnissen der Deutschland-Studie – nicht so gute Werte erzielen.

Methodik – Wie wurde das Ergebnis ermittelt?

  • Welcher Ansatz wurde gewählt?

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    Für das Handelsblatt untersucht Prognos seit 2004 alle drei Jahre die Zukunftschancen und -risiken aller Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dafür wurde ein quantitativer Ansatz gewählt, der auf objektiven, statistisch erfassten Daten basiert. Einbezogen werden u.a. Daten zur Bevölkerungsentwicklung, der Wanderungssaldo Junger Erwachsener (18 bis 30 Jahre), der Kaufkraft privater Haushalte, unbesetzte Ausbildungsstellen, Beschäftigungsentwicklung sowie Investitionstätigkeit der Industrie. Die Auswahl und Definition der Indikatoren blieb in den letzten Jahren unverändert. 

  • Wie sind Sie vorgegangen?

    +

    Die Zukunftschancen von Regionen werden von enorm vielen Faktoren beeinflusst. Für die komplexe Aufgabe, die Zukunftschancen von Regionen zu analysieren, stehen daher grundsätzlich unzählige Indikatoren zur Auswahl. Bereits für den ersten Zukunftsatlas 2004 wurden daher aus einer langen Liste potenzieller, statistisch verfügbarer Indikatoren die 29 aussagekräftigsten Zukunftsindikatoren bestimmt. Artverwandte Indikatoren, die einen ähnlichen oder gleichen Sachverhalt messen, wurden durch vorgeschaltete Analysen soweit möglich eingedämmt. Die Indikatoren des Prognos Zukunftsatlas ergänzen sich damit thematisch. Alle drei Jahre wird das Indikatorenset auf den Prüfstand gestellt und, falls erforderlich, auch angepasst und weiterentwickelt. 

    Die Herausforderung: Nur Statistiken, die für alle 401 Kreise und Städte vorlagen, können ausgewertet werden. Zudem müssen diese bestimmten Qualitätskriterien entsprechen, also zum Beispiel aus wissenschaftlich arbeitenden, glaubwürdigen Quellen stammen. Alle Indikatoren werden flächendeckend auf Kreisebene erhoben und analysiert. Dabei werden Größeneffekte relativiert, so dass alle Standorte die „gleichen Chancen“ haben und große Standorte durch Einbeziehung absoluter Daten (z. B. Einwohnerzahl, Anzahl Arbeitsplätze) nicht bevorzugt 

    Das Spezifikum des aktuellen Prognos Zukunftsatlas 2019 liegt in der Fokussierung auf Indikatoren mit hoher Zukunftsrelevanz. Die ausgewählten Indikatoren spiegeln Zusammenhänge sowie wesentliche strukturelle Trends und Veränderung wider.

  • Welche Daten werden im Zukunftsatlas verwendet?

    +

    Die Daten stammen aus zahlreichen offiziellen Quellen, z.B. aus Statistiken des Bundes und der Länder, der Bundesagentur für Arbeit, der polizeilichen Kriminalstatistik, der Wissenschaftsstatistik des Stifterverbandes der Deutschen Wissenschaft e.V. oder dem Gründungspanel des ZEW. 

  • Wie alt sind die Daten?

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    Erhebungsschluss war im Mai 2019. Die Daten stellen die neusten verfügbare Datenlage dar. Für die Berechnung wurde jeweils der auf Kreisebene jüngst verfügbare Datenstand verwendet. Es gibt damit – Stand Mai 2019 – keine neueren Daten.

  • Welche Indikatoren wurden verwendet?

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    Es wurden 29 makro- und sozioökonomische Indikatoren für die Bewertung der Regionen ausgewertet. 

    Die 29 Indikatoren sind vier Themenbereichen zugeordnet: „Demografie“, „Arbeitsmarkt“, „Wettbewerb und Innovation“, „Wohlstand und Soziales“. Die verwendeten Indikatoren sind im nachfolgenden Schaubild dargestellt. Die so genannten „Stärkeindikatoren“ geben Auskunft über den Ist-Zustand (Standortstärke) eines Kreises/einer Stadt. Zum Beispiel: Wie hoch ist die Arbeitslosigkeit? Wie viele Patente werden in der Region angemeldet? Die so genannten „Dynamikindikatoren“ bilden ab, wie sich der Kreis/die Stadt im Zeitverlauf entwickelt hat. Beispielsweise: Wie hat sich die Bevölkerungszahl in der Region entwickelt? Konnte der Kreis/die Stadt in den letzten Jahren Beschäftigung aufbauen und weiterentwickeln? 

  • Wie wird der Zukunftsindex (Gesamtindex) berechnet bzw. gewichtet?

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    Der Zukunftsindex (auch Gesamtindex) wird auf Basis der 29 Indikatoren des Zukunftsatlas berechnet. Alle 29 Indikatoren fließen in den Gesamtindex ein. Dabei werden sie unterschiedlich gewichtet: Die Stärkeindikatoren gehen mit einem Gewicht von jeweils 1,0, die Dynamikindikatoren mit einem Gewicht von 0,5. 

  • Wo finde ich die klickbare Deutschlandkarte?

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  • Wo finde ich eine Übersicht mit allen Rängen, bzw. wo erhalte ich mehr Infos?

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    In der Handelsblatt-Ausgabe vom 5.7. 2019, digital beim Handelsblatt unter https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/zukunftsatlas-2019/ oder in unserem PDF "Auf einen Blick" (Download nach Eingabe Ihrer E-Mail-Adresse).
    Weitere Analysepakete sind möglich und je nach Aufwand kostenpflichtig erhältlich. Bitte kontaktieren Sie uns hierzu unter zukunftsatlas(at)prognos(dot)com 

FAQ Immobilienatlas

Interpretation – Wie sind die Ergebnisse zu lesen?

  • Was bedeutet „Wohnungsbaulücke“?

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    Besteht eine Wohnungsbaulücke, ist die Wohnungsnachfrage in einer Region stärker angestiegen als die Erweiterung des Wohnraumangebots durch Neu- oder Umbau. Es wollen also mehr Personen in einer Region leben, als Wohnraum verfügbar ist. Gibt es in einer Region beispielsweise 10.000 Wohnungen und die relative, lokale Wohnungsbaulücke liegt bei 2 Prozent, fehlen dort 200 Wohnungen. 

  • Ist die Wohnungsbaulücke zwangsläufig groß, wenn die Mietpreise in einer Stadt hoch sind und der Wohnungsmarkt angespannt ist?

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    Ist die Nachfrage nach Wohnraum in einer Region gestiegen, wurde aber gleichzeitig viel neuer Wohnraum geschaffen, kann die Wohnungsbaulücke im untersuchten Zeitraum relativ klein sein. Dies ist z.B. in der Stadt München der Fall, die daher nicht wie erwartet in die höchste Klasse fällt. In einigen Regionen kann die Neubautätigkeit die Nachfrage sogar komplett kompensieren. So bestehen u.a. in Ingolstadt und in Jena trotz hoher Zuwanderung keine Wohnungsbaulücken. 

    In anderen Regionen ohne Wohnungsbaulücke ist die Nachfrage insgesamt weniger stark angestiegen und konnte durch die Angebotserweiterungen gedeckt werden (u.a. Wilhelmshaven, Gera). 

  • Was ist bei der Interpretation der Immobilienatlas-Ergebnisse zu beachten?

    +

    Von der Wohnungsbaulücke kann nicht direkt auf die Marktanspannung geschlossen werden. Auch in Regionen mit einer geringeren rechnerischen Wohnungsbaulücke kann der Wohnungsmarkt angespannt sein und von einem hohen Preisniveau, geringem Leerstand und hohem Verlagerungsdruck in Richtung Umland charakterisiert sein. In diesem Fall könnten sich Haushalte beispielsweise direkt auf Regionen im Umland konzentrieren, anstatt sich im angespannten Wohnungsmarkt auf die Suche zu begeben. Eine Wohnungsbaulücke zeigt an, inwieweit sich der Druck auf die Wohnungsmarktversorgung in den letzten Jahren weiter verschärft hat oder nicht.

  • Welche Aussagekraft hat der Immobilienatlas?

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    Der Immobilienatlas zeigt, wie hoch die relative Wohnungsbaulücke bezogen auf den Wohnungsbestand einer Region ist, wo Angebot und Nachfrage nach Wohnraum aus der Balance geraten sind und in welchen Regionen Wohnungen fehlen. Bezogen auf 100 Wohnungen im Bestand fehlen in Deutschland durchschnittlich 1,7 Wohnungen. Zwischen den Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es deutliche Unterschiede. 

    Der Immobilienatlas vergleicht also ausschließlich Angebot und Nachfrage in den Regionen. Andere wichtige Faktoren wie Preisentwicklungen (Mieten, Kaufen, Bauland), Leerstände und unterschiedliche Wohnungstypen und Assetklassen in den regionalen Wohnungsmärkten, politische Rahmenbedingungen und neue Gesetze (u.a. Mietpreisbremse, Mietendeckel) bleiben unberücksichtigt. 

  • Was ist das Ziel des Immobilienatlas?

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    Das Ziel des Immobilienatlas ist es, Handlungsbedarfe für wohnungspolitische Entscheidungsträger sowie Potenziale für Erweiterungen und Investitionen des Wohnungsangebots aufzuzeigen.

  • Was ist der Unterschied zwischen Zukunftsatlas und Immobilienatlas?

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    Mit dem Immobilienatlas wird der Prognos Zukunftsatlas in diesem Jahr erstmalig um eine spezifische Auswertung der regionalen Wohnungsmärkte ergänzt. Für den Immobilienatlas wurde die Entwicklung von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum in den 401 Kreisen Deutschlands verglichen. Der Zukunftsatlas ist umfangreicher: Hier werden insgesamt 29 Indikatoren aus den Themenfeldern Demografie, Wohlstand und soziale Lage, Arbeitsmarkt sowie Wettbewerb und Innovation betrachtet. Dadurch kann der Zukunftsatlas einen sinnvollen Beitrag in der Debatte über Lebensqualität und Zukunftsfähigkeit von Regionen in Deutschland darstellen; der Immobilienatlas ergänzt dieses Bild um eine weitere Perspektive.

Methodik – Wie wurde das Ergebnis ermittelt?

  • Welcher Ansatz wurde für den Immobilienatlas gewählt?

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    Für das Handelsblatt hat Prognos die Wohnungsmärkte in allen 401 Regionen Deutschlands analysiert. Dafür wurde ein quantitativer Ansatz gewählt, der auf objektiven, statistisch erfassten Daten basiert. Ausgewertet wurden Intensität und Differenz von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum in den einzelnen Regionen. Aufgrund des gewählten Ansatzes kann der Immobilienatlas als fundierte Entscheidungsgrundlage für die Einordnung von Handlungs- und Investitionsbedarfen in den Wohnungsmärkten dienen.

  • Wie sind Sie beim Immobilienatlas vorgegangen?

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    Für jeden der 401 regionalen Wohnungsmärkte wurden die Intensität und mögliche Differenz zwischen Angebots- und Nachfrageentwicklung bestimmt. Wie hat sich die Anzahl der Haushalte in der Region verändert und wie viel Wohnraum wurde im selben Zeitraum zusätzlich geschaffen? Anhand dieser Daten können die aufgelaufene Wohnungsbaulücke bzw. die Anzahl der fehlenden Wohnungen quantifiziert werden. Bezogen auf den Wohnungsbestand erlaubt die relative Wohnungsbaulücke einen einheitlichen und systematischen Vergleich unter den 401 Regionen in Deutschland. 

  • Wie werden Wohnungsangebot und -nachfrage bestimmt?

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    Die Wohnungsnachfrage ergibt sich aus der Anzahl privater Haushalte in den 401 Kreisen und kreisfreien Städten zwischen 2011 und 2017. Die Entwicklung des Wohnungsangebots im selben Zeitraum wird über den Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden ermittelt. Wohnungsneubau und Umbau im Bestand erweitern das Wohnungsangebot, Abriss und Umwidmungen können es verringern bzw. die Erweiterung des Angebots verlangsamen. 

  • Woher kommen die verwendeten Daten für den Immobilienatlas?

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    Im Immobilienatlas wird für die Entwicklung des Wohnungsangebots und der -nachfrage jeweils der Zeitraum 2011 bis 2017 betrachtet. Grundlage dafür sind Zahlen aus der amtlichen Statistik zu Bevölkerung und Wohnungsbestand sowie eigene, weiterführende Berechnungen der Prognos. 

  • Welche Aspekte des Wohnungsmarkts wurden nicht berücksichtigt?

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    Der Immobilienatlas untersucht nicht die Preisentwicklungen (Mieten, Kaufen, Bauland), Leerstände und unterschiedlichen Wohnungstypen und Assetklassen in den regionalen Wohnungsmärkten, die ebenfalls wichtige Faktoren für die regionale Marktsituation darstellen. Zudem bleiben politische Rahmenbedingungen und neue Gesetze (u.a. Mietpreisbremse, Mietendeckel) unberücksichtigt. 

  • Innerhalb von großen Landkreisen kann es erhebliche Unterschiede bei den Immobilienstandorten geben – wie wurde das berücksichtigt?

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    Anknüpfend an den Zukunftsatlas ist die Auswertungsebene im Immobilienatlas ebenfalls die der 401 Stadt- und Landkreise in Deutschland. Unterschiede auf kleinräumiger Ebene (z.B. Gemeinden) innerhalb eines Landkreises werden im Immobilienatlas nicht explizit berücksichtigt bzw. können auf Ebene der Landkreise teilweise zu gewissen Ausgleichstendenzen führen. Eine kleinräumige Analyse ist auf Anfrage möglich und kann an individuelle Fragestellungen angepasst werden (kostenpflichtig). Mehr Informationen>>

  • Warum gibt es keine konkreten Zahlen dazu, wo wie viele Wohnungen fehlen?

    +

    Eine Gegenüberstellung der regionalen Wohnungsmärkte in ganz Deutschland ist nur über einen relativen Vergleich möglich (Wohnungsbaulücke bezogen auf den Wohnungsbestand), da die Regionen und Wohnungsmärkte unterschiedlich groß sind. Beispielsweise haben 3.000 fehlende Wohnungen in Berlin (3,6 Mio. Einwohner und 1,9 Mio. Wohnungen) eine andere Bedeutung als in Flensburg (89.000 Einwohner und 50.000 Wohnungen). Konkrete Zahlen, wie viele Wohnungen wo fehlen, können im Rahmen von ergänzenden Wohnungsmarktanalysen auf Anfrage bestimmt und ermittelt werden. Da dies einen erheblichen Aufwand mit sich bringt, bietet Prognos diese Leistung kostenpflichtig an. Auch individuelle Fragestellungen können dabei berücksichtigt werden. Mehr Informationen >>

  • Warum gibt es im Immobilienatlas keine Rankings wie beim Zukunftsatlas?

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    Der Immobilienatlas ordnet die regionalen Wohnungsmärkte anhand der relativen Wohnungsbaulücke verschiedenen Klassen zu und liefert damit eine Übersicht über die Verteilung des fehlenden Wohnraums. So wird deutlich, welche Regionen strukturell vor ähnlichen Herausforderungen stehen. Für eine Sortierung einzelner Wohnungsmärkte im regionalen Vergleich gilt es weitere Faktoren und Indikatoren zu berücksichtigen. Eine spezifische Wohnungsmarktanalyse (inkl. Vergleichsregionen) ist auf Anfrage möglich (kostenpflichtig). Mehr Informationen >>

  • Wie oft erscheint der Immobilienatlas, wo finde ich die Vorjahresergebnisse?


    +

    Der Immobilienatlas erscheint dieses Jahr zum ersten Mal. Er wird zusammen mit dem Zukunftsatlas veröffentlicht, der im Drei-Jahres-Rhythmus erscheint. Somit liegen nur für den Zukunftsatlas Vergleichsergebnisse zu den Vorjahren vor. 

  • Wer sind die Aufsteiger und Absteiger im Immobilienatlas?

    +

    Da der Immobilienatlas dieses Jahr zum ersten Mal erscheint, liegen noch keine Vergleichsergebnisse zu den Vorjahren vor – somit kann es auch noch keine Auf- und Absteiger geben.

  • Fließen die Ergebnisse des Immobilienatlas in den Zukunftsatlas mit ein?

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    Nein. Für den Zukunftsatlas werden 29 Indikatoren aus den Themenfeldern Demografie, Wohlstand und soziale Lage, Arbeitsmarkt sowie Wettbewerb und Innovation ausgewertet (mehr Informationen zur Methodik des Zukunftsatlas). Die Verfügbarkeit von Wohnraum in den Regionen fließt nicht in den Prognos Zukunftsatlas ein. Der Immobilienatlas ist eine eigenständige Studie. Er ergänzt den Zukunftsatlas erstmalig um eine spezifische Auswertung der regionalen Wohnungsmärkte. 

Detailfragen zu den Ergebnissen

  • Warum ist die Anzahl der Haushalte in Deutschland zwischen 2011 und 2017 gestiegen?

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    Als Haushalt bezeichnet man eine oder mehrere Personen, die allein oder gemeinsam Güter und Wohnraum nachfragen bzw. konsumieren. In den letzten Jahren ist die Anzahl der alleinlebenden Menschen in Deutschland deutlich angestiegen – und somit auch die Anzahl der Haushalte gewachsen. Zusätzlich sind mehr Menschen aus dem Ausland nach Deutschland gezogen, als Menschen aus Deutschland weggezogen sind. Neben Geflüchteten (wenn sie nicht in Wohnheimen oder Gemeinschaftsunterkünften leben), zählen zu den neuen Haushalten im gesamten Zeitraum 2011-2017 insbesondere auch zugezogene Fachkräfte aus dem europäischen Ausland. 

  • Ist die Anzahl der Haushalte in allen Regionen gleich stark gestiegen?

    +

    Nein. Der Trend hin zu kleineren Haushalten sorgt zwar in ganz Deutschland für eine Zunahme der Anzahl der Haushalte, durch unterschiedlich starke Zuwanderungsintensitäten in den vergangenen Jahren sind die Haushalte in einigen Regionen (u.a. starke Wirtschafts- und Arbeitsmarktstandorte, Universitätsstädte) jedoch stärker gestiegen als in anderen und werden von einem stärkeren Trend zu Single-Haushalten geprägt. Durch Bevölkerungsrückgang und Abwanderungen gibt es auch Regionen, in denen die Anzahl der Haushalte zurückgegangen ist.

  • Wie stark unterschieden sich die Wohnungsmärkte in den Regionen voneinander?

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    Deutschlandweit macht die Wohnungsbaulücke einen Anteil von rund 1,7 % des Wohnungsbestands aus. Es gibt jedoch erhebliche regionale Unterschiede: 38% Prozent der fehlenden Wohnungen liegen in den TOP 7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart. In 98 der 401 Regionen ist der Anteil der Wohnungsbaulücke mit über 1,7 % im Bundesvergleich überdurchschnittlich ausgeprägt. Insgesamt herrscht in 193 Regionen eine Wohnungsbaulücke. Daneben gibt es auch Regionen, in denen die Nachfrageentwicklung wenig dynamisch ist, stagniert oder sogar zurückgeht. In diesen Regionen besteht keine quantitative Wohnungsbaulücke.

  • Wie hängen Leerstand und Wohnungsbaulücken zusammen?

    +

    Durch hohe aufgelaufene Wohnungsbaulücken wurde Leerstand in vielen Regionen deutlich abgebaut. In angespannten Wohnungsmärkten liegen die Leerstandsquoten teilweise deutlich unter 0,5 %. Bereits bei einem Leerstandsniveau von 2,5 % bis 3,0 % wird von einem geräumten Markt gesprochen.

     

     

  • Was sind die TOP 7 Städte, in denen besonders viel Wohnraum fehlt?

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    38% der fehlenden Wohnungen Deutschlands liegen in den sogenannten TOP 7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart. Insgesamt fehlen in diesen Städten rund 270.000 Wohnungen bzw. 5,1 % des Wohnungsbestands. 

Gesellschaftliche und politische Folgen von fehlendem Wohnraum

  • Warum sind in Ballungszentren und Großstädten in den letzten Jahren nicht mehr Wohnungen gebaut worden?

    +

    Die Trendumkehr in der demografischen Entwicklung in Deutschland (Bevölkerungswachstum und Zuzug nach einer Phase der Stagnation bzw. rückläufigen Bevölkerungsentwicklung) traf gerade die Ballungszentren sehr intensiv. Die Anziehungskraft der Ballungsräume und Großstädte für Studierende, junge Menschen und Migranten ist auch durch neue Arbeitsplätze im Dienstleistungsbereich besonders hoch. Durch lange Vorlaufzeiten für Planungen und die Aktivierung der kommunalen Baulandpolitik (u.a. Flächenausweisungen, Erschließung von Bauland) wird oft erst mit erheblicher Verzögerung gehandelt. Hinzu kommt, dass Baulandpreise insbesondere in den Ballungsräumen deutlich angestiegen sind (in den Top 7 Städten um fast 90 % zwischen 2011 und 2017 für baureifes Land) und sich das Bauen insgesamt verteuert hat. 

    Weitere Verzögerungen im Wohnungsneubau ergeben sich durch die Verfügbarkeit von Flächen und Bauland. Planungs- und Genehmigungsprozesse haben lange Vorlaufzeiten. Fehlende Kapazitäten in den kommunalen Bauämtern können diese Prozesse weiter verzögern. Hinzu kommt, dass es gerade in Ballungsräumen zu Bodenspekulationen kommt, die eine Bebauung zeitlich verzögern. Durch die anhaltend hohe Nachfrage und stabile Neubautätigkeit stößt auch die Bauwirtschaft an ihre Kapazitätsgrenzen. Durch die hohe Auslastung können Aufträge oftmals erst mit Verzögerung umgesetzt werden. Verstärkt wird diese Entwicklung von einem teilweise geringen politischen Gestaltungswillen und Bekenntnis zur Wohnungsbaupolitik sowie teilweise steigenden Widerständen in der Bevölkerung beispielsweise gegen Neubau und weitere Nachverdichtung. 

  • Was bedeutet das Ergebnis in den Regionen mit besonders gravierendem Wohnraummangel für die Menschen, die dort leben?

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    Der fehlende Wohnraum in den angespannten Märkten führt zu einer erheblichen Verknappung gerade von bezahlbarem Wohnraum. Der Wohnraummangel ist in der breiten Mitte der Gesellschaft angekommen. Durch fehlenden Wohnraum kommt es in den angespannten Wohnungsmärkten teilweise zu erheblichen negativen Konsequenzen und Verwerfungen, die sich in folgenden Entwicklungen niederschlagen: 

    - Verdichtung bei neuen Wohnungssuchenden (Rückgang Wohnflächen pro Kopf bzw. Haushalt), Abbau von Leerständen unter erforderliche Mindest- und Fluktuationsniveaus (Umzüge, Umbau) und damit hoher Suchaufwand, 
    - Verdrängung in kleinere Wohnformen (WGs),
    - Anstieg der Wohnkostenbelastung und Reduktion des verfügbaren Einkommens in Folge steigender Miet- und Kaufpreise,
     - Verdrängung von ungedeckter Wohnungsnachfrage in weit entfernte Lagen und Standorte (Anstieg des Mobilitätsaufkommens).

    Gerade junge Menschen und Zugewanderte, die neu in angespannte Wohnungsmärkte hereinkommen, sind als „Outsider“ im Gegensatz zu den ansässigen „Insidern“ von diesen Konsequenzen beeinträchtigt. 

  • Welche Konsequenzen hat fehlender Wohnraum für den Arbeitsmarkt?

    +

    In angespannten Wohnungsmärkten wird der fehlende Wohnraum zu einer wachsenden Herausforderung für Arbeitgeber bei der Mitarbeitergewinnung. Finden potenzielle Arbeitskräfte keine bezahlbare und gut erreichbare Wohnung, werden sie sich gezwungenermaßen in anderen Märkten und Regionen umschauen. Gleiches gilt für Angestellte, die Kinder bekommen und mehr Platz brauchen. Für ländlichere Regionen kann das eine Chance sein: Mobiles Arbeiten und flexiblere Arbeitszeitmodelle ermöglichen die Entkopplung des Wohnortes vom Arbeitsort in vielen Dienstleistungsberufen – eine gute digitale Infrastruktur vorausgesetzt.

  • Gibt es wegen des fehlenden Wohnraums bald eine „Flucht“ heraus aus den Großstädten?

    +

    In den besonders angespannten Wohnungsmärkten können starke Ausweichbewegungen in kleinere Gemeinden beobachtet werden, die noch Kapazitäten haben. Gleichzeitig stößt der Zuzug in den überhitzten Wohnungsmärkten mit erheblich fehlendem Wohnraum an erkennbare Grenzen. 2016/2017 verzeichnete die Stadt München erstmalig einen insgesamt negativen Wanderungssaldo und leichte Bevölkerungsverluste.

    Ein Trend zur generellen und breiten „Landflucht“ kann daraus jedoch nicht abgleitet werden. Großstädte sind aufgrund ihrer Infrastruktur sowie Freizeit- und Kulturangebote weiterhin attraktive Wohnstandorte. Der insgesamt fehlende und insbesondere der fehlende bezahlbare Wohnraum können jedoch dazu führen, dass Menschen sich verstärkt in das Umland von Ballungszentren und Großstädten orientieren. Voraussetzung dafür ist jedoch eine gute soziale Infrastruktur und verkehrliche Erreichbarkeit dieser Umlandgemeinden. U.a. junge Familien ziehen tendenziell eher aus den Großstädten heraus ins Umland, wenn kein adäquater und bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Außerdem ist es durch mobiles Arbeiten in einigen Berufen bereits möglich, von zu Hause aus zu arbeiten, sodass die räumliche Nähe von Wohn- und Arbeitsort zunehmend eine geringere Bedeutung erfährt. 

  • Wie können ländlichere Regionen von der angespannten Wohnraumsituation in den Ballungszentren profitieren?

    +

    Die wachsenden Engpässe in den angespannten Wohnungsmärkten, die begrenzte Aufnahmefähigkeit von Verkehrssystemen im Berufsverkehr sowie Engpässe bei Schulen und der Kinderbetreuung können Ausweichung- und Umkehrprozesse beschleunigen. Attraktive Wohnstandorte mit verfügbaren Wohnraumangeboten auch deutlich abseits der großen und dynamischen Arbeitsmarktzentren fallen daher zunehmend in den Blick von Familienhaushalten (Altersgruppe 30 bis 50 Jahre), die die Vorteile eines entspannteren und weniger hektischen Umfeldes schätzen. Dies gilt auch für Regionen in Ostdeutschland, die abseits der großen Städte (insb. Berlin und Leipzig) für Rückkehrer wieder eine neue Attraktivität und wachsende Anziehungskraft entfalten. Durch mobiles Arbeiten und flexiblere Arbeitszeitmodelle kann die Entkopplung des Wohnortes vom Arbeitsort in vielen Dienstleistungsberufen ermöglicht werden. In Verbindung mit dem Ausbau des E-Commerce können Nachteile ländlicher Räume bei Einzelhandels- und Versorgungsangeboten mit funktionierenden Lieferkonzepten teilweise ausgeglichen und kompensiert werden.

  • Wie entwickelt sich die Wohnraumsituation in den Universitätsstädten Deutschlands?

    +

    Gerade Universitätsstädte verzeichnen jährlich einen hohen Zuzug junger Menschen, die günstigen Wohnraum suchen. Die Wohnraumsituation in Unistädten ist daher insgesamt angespannt. Einige Städte konnten den Wohnungsneubau in den vergangenen Jahren steigern, sodass die relative Lücke nicht so hoch ist, wie man erwarten würde (u.a. Münster). Andere haben eine stark überdurchschnittliche relative Wohnungsbaulücke, sodass die Wohnraumsituation äußerst angespannt ist (u.a. Freiburg). 

    Hinzu kommt, dass Unistädte durch ihre tendenziell junge Bevölkerung und das kulturelle Angebot attraktive Wohnstandorte sind, in denen auch (junge) Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen verstärkt Wohnraum nachfragen. Bleiben junge Menschen nach Abschluss ihres Studiums in den gleichen Universitätsstädten wohnen, finden Arbeit oder gründen eine Familie, bleibt der Wohnraum belegt und wird nicht frei für Nachrückende bzw. Erstsemester („Klebeeffekt“).

  • Welche Altersgruppen zieht es in die Stadt, welche aufs Land?

    +

    Gerade die „hippen“ Groß- und Universitätsstädte haben eine hohe und dominante Anziehungskraft auf junge Menschen (18 bis 30 Jahre) sowie Migranten und Migrantinnen. Diese Städte verlieren im Saldo der Zu- und Abwanderung häufig in allen anderen Altersklassen. Gerade die „Bauherrengeneration“ bzw. Familienhaushalte im Alter zwischen 30 und 50 Jahren verlagern sich im Zuge der Familiengründung bzw. des Erwerbs von Wohneigentum aus den angespannten Kernstädten in bezahlbare und verkehrlich gut angeschlossene Umlandgemeinden. Auch die Generation der Seniorenhaushalte (über 65 Jahre) kehrt häufig den angespannten Wohnungsmärkten den Rücken (u.a. Top 7-Städte). 

  • Warum verlassen immer mehr ältere Menschen die Großstädte?

    +

    Für Menschen über 65 Jahre stellen höhere Mieten und Lebenshaltungskosten in Großstädten mit dem Eintritt ins Rentenalter eine zunehmende Herausforderung dar. Sie orientieren sich in günstigere Umlandgemeinden mit einer gewissen Nähe zu ihrem alten Wohnort. Daneben sind Klein- und Mittelzentren mit attraktivem kulturellem Angebot beliebte Ziele von Senioren und Seniorinnen.

  • Wie wirkt sich der Wohnraummangel auf die Wohnformen aus? Müssen wir bald alle in Wohngemeinschaften leben?

    +

    Gerade in angespannten Wohnungsmärkten nimmt die Verdichtung weiter zu. In Großstädten wohnen neben Studierenden zunehmend auch Erwerbstätige in Wohngemeinschaften. Aufgrund hoher Preise und geringerem Angebot verringert sich in Großstädten auch die Wohnfläche pro Kopf. Durch die Knappheit und Verdichtung von Wohnraum insbesondere in den Großstädten geht der Trend verstärkt in Richtung möbliertes Wohnen, Mikroapartments und Wohnen auf Zeit. Im bundesweiten Durchschnitt steigt die durchschnittliche Wohnfläche in neu errichteten Einfamilienhäusern dagegen leicht an. 

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